Atliekant projektavimo ir statybos darbus iki statybos užbaigimo labai dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūras ar net gauti naują statybos leidimą. Straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų, bei nuo 2024 m. lapkričio mėnesio įsigaliosiančius Statybos įstatymo pakeitimus šiuo klausimu.
Visų pirma, LR Statybos įstatyme numatyta, kad Esminiai statinio projekto sprendiniai – statinio projekto sprendiniai, kuriais nustatoma statinio vieta žemės sklype (teritorijoje), statinio ar jo dalių paskirtis, statinio laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, statinio išorės matmenys (aukštis, ilgis, plotis ir pan.) ir įgyvendinami specialieji saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimai ir (ar) specialieji paveldosaugos reikalavimai.
Tame pačiame įstatyme numatyta, kad Jeigu išdavus statybą leidžiantį dokumentą keičiasi esminiai statinio projekto sprendiniai, norint tęsti statybą, šio įstatymo 37 straipsnyje nustatyta tvarka apie numatomą statinių projektavimą (kai jis privalomas) turi būti informuojama visuomenė ir šiame straipsnyje nustatyta tvarka reikia gauti naują statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas), išskyrus atvejus, kai nepažeidžiant teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų, teritorijų planavimo dokumentų, statybą leidžiančių dokumentų, specialiųjų reikalavimų, esminių statinio architektūros reikalavimų ir esminių statinio reikalavimų:
1) dėl objektyvių priežasčių keičiama inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų ilgis;
2) iki 1 m keičiama statinio vieta žemės sklype (teritorijoje);
3) iki 1 m keičiami (didinami ar mažinami) pastato ar turinčio stogą inžinerinio statinio ar jo dalių išorės matmenys;
4) iki 1 m didinami ar neribotai mažinami neturinčio stogo inžinerinio statinio ar jo dalių išorės matmenys;
5) keičiamos statinio laikančiosios konstrukcijos ar jų išdėstymas statinio viduje ir nesikeičia statinio kategorija.
Taigi, keičiant pastato vietą sklype, išorės matmenis daugiau nei vienu metru, statinio išorės laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą, pastato ar jo patalpų paskirtį bus reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar turės būti atliekamos projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūros (jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių). Aukščiau aprašytais atvejais esant neesminams projekto keitimams nereikalingas naujas statinio statybos leidimas ir/ar projektinių pasiūlymų viešinimo procedūros.
Esminiai statinio projekto sprendiniai ir jų keitimas nuo 2024-11-01
2024-11-01 įsigalios nauja LR Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatyta, kad Esminiai statinio projekto sprendiniai – statinio projekto sprendiniai, kuriais nustatoma statinio vieta žemės sklype (teritorijoje), statinio ar jo dalių paskirtis, statinio išvaizda, statinio laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas, statinio išorės matmenys (aukštis, ilgis, plotis ir pan.), nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis (pastatų ir patalpų) ir įgyvendinami specialieji architektūros reikalavimai, specialieji saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimai, specialieji paveldosaugos reikalavimai.
Įstatyme taip pat numatyta, kad Jeigu išdavus statybą leidžiantį dokumentą keičiasi esminiai statinio projekto sprendiniai, norint tęsti statybą, šio įstatymo 37 straipsnyje nustatyta tvarka apie numatomą statinių projektavimą turi būti informuojama visuomenė ir šiame straipsnyje nustatyta tvarka reikia gauti naują statybą leidžiantį dokumentą (kai jis privalomas), iš naujo pranešti apie statybos pradžią, išskyrus atvejus, kai nepažeidžiant teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų, specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, teritorijų planavimo dokumentų, statybą leidžiančių dokumentų, specialiųjų reikalavimų, esminių statinio architektūros reikalavimų ir esminių statinio reikalavimų:
1) dėl objektyvių priežasčių keičiama inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinių tinklų ar susisiekimo komunikacijų ilgis;
2) iki 2 m keičiama statinio vieta žemės sklype (teritorijoje);
3) iki 2 m didinami arba neribotai mažinami statinio ar jo dalių išorės matmenys ir nedidinamas statinio aukštų skaičius, neįrengiami papildomi antstatai, mansardos, antresolės, rūsiai, pusrūsiai;
4) keičiamos statinio laikančiosios konstrukcijos ar jų išdėstymas ir nesikeičia statinio kategorija;
5) neatliekamas esminis statinio išvaizdos keitimas;
6) mažinamas pastatų ir (ar) patalpų nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis.
Visų pirma, tarp esminių projekto sprendinių atsiranda statinio išvaizda ir nebelieka statinio laikančiųjų konstrukcijų skirstymo į vidines ir išorines. Įsigaliosiančioje įstatymo redakcijoje nurodyta, kad Statinio išvaizda – vizualiai suvokiama statinio architektūrinė išraiška, grindžiama to statinio architektūros sprendinių visuma: statinio, jo dalių formomis ir proporcijomis, fasadų, stogų medžiagiškumu ir spalva, architektūrinių ir inžinerinių elementų forma, išdėstymu, kiekiu ir dydžiu.
Būsimoje redakcijoje esminiu statinio redakcijoje nurodyta, kad išvaizdos keitimu laikomi pakeitimai, kurie pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką. Vadinasi, sunkiausiai sprendžiamas ir daugiausiai diskusijų keliantis klausimas bus – kas yra esminis ir kas yra neesminis statinio išvaizdos pakeitimas.
Antras esminis projekto sprendinys – turto kadastro objektų kiekis. Tai reiškia, kad ateityje nebegalės būti didinamas turtinių vienetų (pavyzdžiui butų) skaičius. Didinant turtinių vienetų skaičių reikės iš naujo informuoti visuomenę ir/ar gauti naują statybos leidimą. Jei bus mažinamas turtinių vienetų skaičius, tai bus laikoma neesminių projekto sprendinių keitimu - naujas statybos leidimas ir/ar projektinių pasiūlymų viešinimas nebus reikalingas.
Pažymėtina, kad statinio vieta sklype ir/ar matmenys galės būti keičiami jau nebe iki 1 metro, o iki 2 metrų.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.