Gali būti sunku parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, kuriam neatlikti kadastriniai matavimai, nepakeista paskirtis į tinkamą statybai, neaiški situacija dėl inžinerinių tinklų. Arba dar blogiau - dalinatės žemės sklypą su bendraturčiais, todėl parduodate tik jo dalį. Tokį žemės sklypą ar jo dalį parduoti galite, bet dažniausiai tik už mažą kainą, palyginus su ta, kokią gautumėte teisiškai jį sutvarkę ir paruošę pardavimui. Apžvelkime, kaip investuojant sąlyginai nedideles pinigų sumas galima iš esmės padidinti žemės sklypo, tinkamo investiciniam projektui, vertę.

Informacija apie parduodamą turtą

Turbūt pigiausias ir paprasčiausias variantas, kaip galite padaryti savo žemės sklypą patrauklesnį pirkėjui – turėti atsakymus į visus galimus klausimus. Geriausias sprendimas - preliminari nekilnojamojo turto vystymo galimybių analizė, apie kurią detaliai jau esu rašęs anksčiau (straipsnį rasite ČIA).

Labai svarbu žinoti, ką parduodate ir kokios yra parduodamo žemės sklypo vystymo galimybės. Tai padeda ne tik nustatyti adekvačią parduodamo sklypo kainą. Patyrę nekilnojamojo turto vystytojai patys pasitelkia specialistus, kad šie surinktų kuo daugiau informacijos apie perkamą turtą. Būtent todėl pardavėjas turi žinoti atsakymus į visus galimus klausimus. Tuomet jis galės užimti gerokai tvirtesnę poziciją derybose su pirkėju.

Paskirties ir detaliojo plano keitimas

Žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas gali būti pakeičiami pakankamai greitai savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu. Jei, pavyzdžiui, žemės sklypo dalis patenka į gatvės raudonąsias linijas, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projekto procedūrą, kad ta dalis būtų atidalinta. Kitu atveju savivaldybė greičiausiai neleis pradėti pastatų projektavimo darbų. Tuo pačiu žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu galima pakeisti ir žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, taip pat padalinti jį į atskirus sklypus, sujungti du sklypus į vieną ir t.t.

Kartais įmanoma pakeisti nebeaktualaus ar nepalankaus detaliojo plano sprendinius. Nors tai ir sudėtingesnė procedūra už formavimo ir pertvarkymo projektą, tačiau ji gali iš esmės pagerinti parduodamą sklypą. 

Nepamirškite patikrinti ar žemės sklypas turi parengtus kadastrinius matavimus, taip pat ar nėra kokių kitų teisinių problemų, galinčių komplikuoti pardavimo procesą ar vėlesnius žemės sklypo vystymo darbus.

Ką daryti parduodant žemės sklypo dalį?

Vienas labiausiai pirkėjus atbaidančių dalykų yra kai parduodama tik dalis žemės sklypo. Tokiu atveju norint pradėti bet kokias pastatų projektavimo procedūras, bus būtina gauti sklypo bendraturčių sutikimą. Ši situacija iš dalies gali būti sprendžiama nustačius žemės sklypo naudojimosi tvarką, kurioje ne tik būtų apibrėžta tiksli kiekvieno savininko sklypo dalis, kuria jis galės naudotis, bet ir aptarta statybų ar leidimų suteikimo projektuoti ir statyti pastatus tvarka. Naudojimosi tvarka turi būti patvirtinta notaro ir registruota Nekilnojamojo turto registre. 

Naudojimosi tvarkos nustatymas problemą sprendžia tik iš dalies. Idealiausia būtų formavimo ir pertvarkymo projektu nuo žemės sklypo atskirti kiekvieno sklypo savininko dalį ir formuoti kaip atskirą sklypą. Norint rengti formavimo ir pertvarkymo projektą yra būtinas visų žemės sklypo savininkų susitarimas. 

Jei žemės sklypo bendraturčiai nesutaria dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ar sklypo dalių atidalinimo, yra galimybė tai išspręsti teisminiu keliu. Kaip rodo praktika, šis procesas gali trukti labai ilgai ir jo pabaiga ne iki galo aiški, todėl jį pradėti reikėtų tik tuomet, kai jau išbandyti visi kiti neteisminiai būdai susitarti su sklypo bendraturčiais. 

Projektiniai pasiūlymai ir specialieji reikalavimai

Parduodamą žemės sklypą galima būtų dar labiau pagerinti parengus projektinius pasiūlymus. Juose parodomas pastatų išdėstymas žemės sklype, fasadai, vizualizacijos, aukštų planai, automobilių stovėjimo vietos, tikslūs užstatymo rodikliai, parduodamas plotas ir daugelis kitų duomenų. Taip pat galima numatyti ir principinius inžinerinių tinklų sprendinius ar parodyti prisijungimo prie jų taškus.

Siūlyčiau parengtus projektinius pasiūlymus suderinti su Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamentu ir, jei būtina, kitomis institucijomis, taip pat atlikti visuomenės supažindinimo su projektiniais pasiūlymais procedūras, gauti specialiuosius reikalavimus. Jei parduodamas turtas yra tam tikroje saugomoje teritorijoje, prieš gaunant specialiuosius architektūros reikalavimus gali tekti gauti specialiuosius paveldosaugos reikalavimus ar specialiuosius saugomos teritorijos tvarkymo ir apsaugos reikalavimus.

Taip pat savivaldybė gali pareikalauti gauti kaimyninių žemės sklypų savininkų ar Nacionalinės žemės tarnybos sutikimus, jei planuojama statyti arčiau žemės sklypo ribos, nei nustatyta teisės aktuose. Atkreiptinas dėmesys, kad pirkėjas prieš įsigydamas turtą, gali pareikalauti gauti visus kaimynų sutikimus, jei jie yra būtini pastatų statyboms. Be šių sutikimų vystymo perspektyvos gali būti labai miglotos.

Specialieji reikalavimai ir visi būtini sutikimai yra garantija, kad tokie pastatai, kokie yra numatyti suderintuose projektiniuose pasiūlymuose gali būti projektuojami ir vėliau statomi konkrečiame žemės sklype. Taip pat specialieji reikalavimai yra pagrindas rengti pastatų techninį projektą. Tai ypač svarbu, jei parduodamas žemės sklypas yra sudėtingesnėje vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus miesto senamiestyje ar jo apsaugos teritorijoje. Arba dar blogiau – žemės sklypas garsėja nerealius reikalavimus nekilnojamojo turto vystytojams keliančiais kaimynais.

Statybą leidžiančių dokumentų gavimas

Turbūt pats didžiausias galimas žemės sklypo pagerinimas iki statybos darbų - statybą leidžiantys dokumentai. Tam turi būti rengiamas pastatų techninis projektas. Šis procesas, palyginus su specialiųjų architektūros reikalavimų gavimu, yra gerokai brangesnis ir paprastai ilgiau užtrunkantis. Be jokios abejonės, statybą leidžiantys dokumentai yra labai didelis privalumas būsimam pirkėjui. Juos turint, statybos darbai gali būti pradedami nedelsiant.

Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.