Statybą Vilniaus senamiestyje reglamentuoja ne vienas galiojantis teritorijų planavimo dokumentas ar kitas teisės aktas, o ką kalbėti apie rengiamus ar planuojamus rengti dokumentus. Taip pat yra palikta gana nemažai vietos interpretacijai ir kartais bet kokie projektavimo ir su jais susiję darbai šioje teritorijoje gali būti gerokai sudėtingesni nei kitose miesto dalyse. Todėl apžvelkime svarbiausius akcentus, į ką reikėtų atkreipti dėmesį prieš įsigyjant turtą vystymui ar pradedant projektavimo darbus kultūros paveldo objekto teritorijoje – Vilniaus senamiestyje.
Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrasis planas
Galiojančiame Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos bendrajame plane senamiestis yra išskirtas kaip atskira funkcinė zona, kurioje užstatymo rodikliai, tokie kaip užstatymo intensyvumas, tankumas ar aukštis nėra ribojami – šių rodiklių nustatymas yra paliktas kitiems teritorijų planavimo dokumentams. Tuo tarpu naujajame, šiuo metu rengiamame bendrajame plane gerokai skiriasi bendruose brėžiniuose ir kultūros paveldo brėžiniuose nustatyti reglamentai. Labiausiai reikia atkreipti dėmesį į tai, kas yra numatyta būtent būsimojo bendrojo plano kultūros paveldo brėžiniuose, nes jie detalizuoja bendruosius sprendinius.
Šiuo atveju matomas aiškus Vilniaus miesto savivaldybės noras visus statybos reglamentus nustatyti vienu teritorijų planavimo dokumentu, kuris dar galėtų būti detalizuojamas detaliaisiais planais. Būtų viskas paprasta, aišku ir logiška. Tačiau bėda yra teritorijų planavimo dokumentų hierarchijoje – aukštesnę galią turi Senamiesčio apsaugos reglamentas.
Senamiesčio apsaugos reglamentas
Senamiesčio apsaugos reglamente galima rasti atskirų sklypų ir pastatų rodiklius, tokius kaip pastatų aukštis, užstatymo tipas, užstatymo tankumas, reikalavimai stogų formai, fasadams ir pan. Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, kad čia yra išvardintos galimos statybos rūšys – nauja statyba senamiestyje ne visada leidžiama. Taip pat yra nemažai atvejų, kai nauja statyba ar rekonstravimas nėra uždraustas, tačiau jis fiziškai neįmanomas dėl ribojamo pastatų aukščio ir užstatymo tankumo, kai šie rodikliai jau yra viršijami esamų pastatų.
Individualūs apsaugos reglamentai
Senamiesčio apsaugos reglamento aiškinamajame rašte nurodyta, kad atskirai registruotoms kultūros vertybėms ir paminklams (statiniams, statinių kompleksams bei ansambliams) režimai nustatomi individualiuose apsaugos reglamentuose. Jei individualiu apsaugos reglamentu nustatomas kitas tvarkymo ar naudojimo režimas, galioja individualiu apsaugos reglamentu nustatytasis režimas. Tai reiškia, kad jei Vilniaus senamiesčio teritorijoje atskiras pastatas yra pripažintas kultūros paveldo objektu, yra būtina atsižvelgti į šio pastato individualų reglamentą ir nustatytas saugomas vertingąsias savybes. Nereikia atmesti galimybės, kad pavyzdžiui pastatas, kurį planuojate rekonstruoti, pats nėra saugomas, tačiau jis gali pakliūti ir į kito saugomo objekto, ne tik Senamiesčio, teritoriją.
Individualius apsaugos reglamentus tvirtina kultūros paveldo vertinimo tarybos. Jos nustato objekto vertingąsias savybes - kultūros paveldo objekto, vietovės, jų dalies ar elemento bruožus, vertingus etniniu, istoriniu, estetiniu ar moksliniu požiūriu. Tai gali būti pastatų komplekso plano struktūra, žemės reljefas, įvairios architektūrinės detalės ir pan.
Vilniaus senamiesčio nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos specialusis planas - tvarkymo planas
Šio specialiojo plano sprendiniai jau buvo parengti ir pristatyti visuomenei, tačiau paaiškėjo, kad jie yra neišbaigti, prieštaraujantys netgi esamam užstatymui ar buvusio istorinio užstatymo atkūrimui. Be to, šis specialusis planas daug kuo neatitiko galiojančių aukštesnio lygmens teisės aktų. Visu tuo remiantis, jis yra taisomas ir greitu metu turėtų pasirodyti atnaujinti jo sprendiniai. Jei jis bus patvirtintas, juo bus pakeistas Senamiesčio apsaugos reglamentas ir jis taps pagrindiniu teritorijų planavimo dokumentu Vilniaus Senamiestyje.
Statybą kultūros paveldo teritorijoje reglamentuojantys teisės aktai
Patikrinus visus aukščiau paminėtus teritorijų planavimo ir kitus teisės aktus, būtina atsižvelgti į LR Statybos įstatymą, Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymą, statybos techninius reglamentus ir kitus teisės aktus, nes kultūros paveldo saugomoje teritorijoje projektavimo darbai ir jų apimtis gali smarkiai skirtis nuo kitų teritorijų.
Pavyzdžiui, griaunant nesudėtingą statinį kultūros paveldo teritorijoje būtina rengti griovimo aprašą ir jį suderinti su Kultūros paveldo departamento teritoriniu padaliniu. Tuo tarpu nesaugomoje teritorijoje viso to daryti nereikia. Panašiai gali nutikti netgi norint perdažyti į kultūros paveldo registrą įtrauktą pastato fasadą – teks rengti tvarkybos projektą, jį suderinti Kultūros paveldo departamente ir galiausiai dar gauti leidimą jo atlikimui iš to paties Kultūros paveldo departamento.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį, kad faktiškai bet kuriuo atveju atliekant žemės darbus senamiestyje teks atlikti archeologinius tyrimus. Atliekant pastatų tvarkybos darbus didelė tikimybė, kad teks reikės ir pastatų mokslinių ar kitų tyrimų.
Planuojant bet kokius darbus Vilniaus senamiestyje ar kitoje kultūros paveldo teritorijoje, būtina turėti kiek įmanoma daugiau informacijos ir parengti kuo aiškesnį darbų planą. Terminai turėtų būti įvertinti atsargiai, numatant visus galimus netikėtumus projektavimo ir statybos metu. Todėl prieš nusprendžiant įsigyti turtą vystymui ar pradedant projektavimo darbus Vilniaus senamiestyje, rekomenduojame kuo detaliau išanalizuoti turimą turtą, surinkti apie jį kuo daugiau informacijos ir tuomet parengti kuo tikslesnį veiksmų planą.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.