Savo darbo praktikoje susiduriame su gyvenamųjų namų kvartalų ar netgi nedidelių gyvenviečių vystymu įvairiausiose stadijose – nuo koncepcijos sukūrimo, žemėtvarkos projektų parengimo iki gatvių ar atskirų namų statybos leidimų gavimo. Pažvelgus į internete esančius žemėlapius, nesunku pastebėti didelius laukuose esančius sudalintų sklypelių masyvus be jokios infrastruktūros, kurie daugelį metų stovi neparduoti ir tušti. Tačiau pasitaiko ir nemažai gerų projektų, kurie nuo pat pradžių vystomi su iš anksto sukurta ir apgalvota vizija. Pakalbėkime apie tai, kaip pasirinkti tinkamą vietą sėkmingam projektui ir kokius parengiamuosius darbus svarbiausia atlikti prieš imantis realių žemėtvarkos procedūrų.
Vietos pasirinkimas
Paprastai ieškoma įsigyti tam tikrą teritoriją vystymui arba galvojama ką daryti su jau turima žeme. Pirmasis atvejis suteikia galimybę rinktis, o antruoju gali tekti suktis iš esamos padėties. Taigi, jei dar ieškote sklypo kvartalo vystymui, reikia jį visapusiškai patikrinti - atlikti teritorijų planavimo dokumentų analizę, peržiūrėti sklypo dokumentus, galimus apribojimus ir pan. (apie žemės sklypo vystymo galimybių analizę skaitykite ČIA, apie apribojimus - ČIA). Gali būti taip, kad dėl apribojimų jokia veikla nebus leidžiama arba, pavyzdžiui, sklype esančias melioracijos sistemas bus taip sudėtinga ir brangu iškelti, kad tai neapsimokės. O galbūt planuojant kvartalą ar gyvenvietę tiesiog bus galima kūrybiškai išnaudoti esamus apribojimus, pavyzdžiui jų zonose įrengiant bendro naudojimo teritorijas ar pasivaikščiojimo takus.
Taip pat labai svarbus yra susisiekimo klausimas. Jei planuojate vystyti žemės sklypą vidury laukų, naivu būtų tikėtis, kad atsiras daug norinčių čia gyventi, jei iki savo namų teks važiuoti kilometrą duobėtu žvyrkeliu. Svarbu atkreipti dėmesį, kad geras ar bent padorus privažiavimas yra būtinybė. Be to, didžiulis privalumas yra visuomeninio transporto stotelė. Juk gali atsitikti taip, kad vieną rytą būsimo gyventojo automobilis gali neužsivesti. Yra ne vienas geras pavyzdys, kai vystytojai savo iniciatyva pasirūpino, kad prie jų plėtojamų gyvenviečių atsirastų visuomeninio transporto stotelė. Žinoma, tai ne visuomet įmanoma.
Tiek pirkėjai, tiek vystytojai ima suprasti, kad socialinė infrastruktūra, tokia kaip darželiai, mokyklos, sporto ir kultūros objektai turi būti nesunkiai pasiekiami. Jei nežabotos užmiesčio plėtros laikais gyvenamieji kvartalai atsirasdavo laukuose be jokios socialinės infrastruktūros ir žmonės tokius sklypus vis tiek pirkdavo, dabar situacija keičiasi. Pirkėjai pageidauja, kad darželis ar mokykla būtų netoliese. Neretai jau ir vystomuose kvartaluose atsiranda privatūs darželiai, medicinos klinikos ar sporto aikštynai. Yra geros praktikos, kuomet vystytojai patys bando pritraukti valstybinius darželius, taip pat investuodami ir savo lėšas.
Ne mažiau svarbus kriterijus vietos parinkimui – per kiek laiko nuo planuojamo kvartalo ar gyvenvietės galima pasiekti miesto centrinę dalį, kurioje yra didžiausia darbo vietų koncentracija. Šiuo atveju labiausiai akcentuočiau ne atstumą, o laiką, nes kartais penkis kilometrus per gyvenvietes ir grūstis mieste galima važiuoti ilgiau, nei 20 kilometrų greitkeliu. Taigi, žemėlapio sprendžiant šį klausimą ne visada pakaks.
Galiausiai, svarbus ir vietos patrauklumas. Teritorija prie ežero ar miško ramioje vietoje bus visada geresnė, nei tarp apgriuvusių sandėlių, ariamų laukų ar triukšmingo greitkelio. Tačiau tai jau labai individualūs dalykai ir trūkumai kartais gali būti paversti į privalumus – galbūt apleista ferma gali būti konvertuota į būsimos bendruomenės centrą?
Kvartalo ar gyvenvietės koncepcijos parengimas
Prieš pradedant formavimo ir pertvarkymo projektą, kuriuo keičiama žemės paskirtis, atliekamas sklypų padalinimas ir pan., visuomet rekomenduojame sukurti būsimo kvartalo ar gyvenvietės koncepciją ir atsakyti į klausimą kodėl norėtumėte ten gyventi pats. Šalia yra ežeras, prie kurio galima būtų įrengti nedidelį parką pasivaikščiojimams, bendrojo naudojimo erdves su vaikų žaidimų aikštelėmis, o gal pastatysite bendrus teniso kortus ar elektromobilių įkrovimo stoteles kiekviename sklype? Galbūt numatysite vietą mažai maisto prekių parduotuvei ar privačiam vaikų darželiui ir iš anksto surasite jiems operatorius?
Taip pat labai svarbu atsižvelgti į reljefą, kuris svarbus ne tik iš estetinės pusės, bet ir projektuojant inžinerinius tinklus, lietaus vandens nubėgimą, gatves, automobilių stovėjimo vietas, šiukšlių konteinerių ir gaisrinio automobilių apsisukimo aikšteles. Reikia atkreipti į inžinerinių tinklų, tokių kaip vandentiekio ir nuotekų vamzdynų prisijungimo taškus – kurioje vietoje bus galimybė prie jų prisijungti. Jei arti nėra centralizuotų tinklų, tuomet reikia numatyti, kur bus įrengti vandens gręžiniai, atsižvelgti į jų apsaugos zonas. Dažnai pamirštami buitinių nuotekų valymo ir infiltraciniai įrenginiai. Ar jie bus įrengiami kiekviename sklype, o gal racionaliau numatyti bendrus visai gyvenvietei ar jos dalims?
Na, ir galiausiai, koks turėtų būti sklypų plotas ir matmenys? Ar bus statomi vienbučiai, ar dvibučiai namai? O gal teritorijų planavimo dokumentai leidžia statyti ir daugiau nei dviejų butų namus? Kur bus įrengiamos automobilių stovėjimo vietos – pačiuose sklypuose ar atskirose infrastruktūros ir bendro naudojimo teritorijose?
Į visus šiuos ir dar daugiau klausimų geriau atsižvelgti pačioje pirmoje planavimo stadijoje, nes vėliau ištaisyti padarytas klaidas gali būti sudėtinga. Būtent todėl rekomenduojame parengti būsimo kvartalo ar gyvenvietės koncepciją, kurioje būtų ne tik parodytos planuojamų sklypų ribos, bet ir numatyti gatvių, šaligatvių, bendrųjų erdvių, vaikų žaidimų, krepšinio aikštelių, teniso kortų, šiukšlių konteinerių, nuotekų valymo įrenginių, vandens gręžinių, inžinerinių tinklų koridorių vietos, įvairios apsaugos zonos ir t.t.
Tokią koncepciją turėtų rengti architektas, turintis patirtį teritorijų planavimo srityje. Taip pat konsultacijoms gali būti pasitelkiami ir inžinieriai dėl racionalaus būsimų inžinerinių ar susisiekimo komunikacijų išdėstymo. Žinoma, visos šios komunikacijos detaliai bus projektuojamos jau techninio projekto rengimo stadijoje, tačiau pačioje pradinėje stadijoje reikia viską numatyti taip, kad vėliau netektų taisyti anksčiau padarytų klaidų.
Taip pat būtina žinoti esamą planuojamos teritorijos situaciją, todėl prieš pradedant tikslios koncepcijos rengimą, turėtų būti parengtas topografinis planas, kuriame kuo detaliau matytųsi esamas reljefas, želdynai, inžineriniai tinklai, tame tarpe melioraciniai, susisiekimo komunikacijos ir pan.
Parengus koncepciją ir jos pagalba nustačius tikslias būsimų sklypų ribas, ją galima perduoti formavimo ir pertvarkymo projekto rengėjams. Jiems beliktų koncepcijos pagrindu parengti šį projektą ir atlikti su juo susijusias derinimo, viešinimo ir tvirtinimo procedūras. Patvirtinto projekto pagrindu atliekami sklypų kadastriniai matavimai ir galiausiai įregistruojami suformuoti sklypai. Apie visą tai galite perskaityti ČIA.
Kasparas Blotnys yra UAB "Miesto plėtra" teisininkas, kurio specializacija - teritorijų planavimas ir nekilnojamojo turto vystymas.